تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک تجاری یکی از مهم‌ترین مراحل در فرآیند خرید و فروش املاک تجاری است. این قرارداد نه‌تنها حقوق و تعهدات طرفین را مشخص می‌کند، بلکه به عنوان یک سند قانونی، اعتبار و امنیت لازم برای انجام معامله را فراهم می‌آورد. در این مقاله به بررسی مراحل تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک تجاری، نکات مهم، و مواردی که باید قبل از امضای قرارداد مد نظر قرار گیرد، خواهیم پرداخت، همراه ما بمانید.
قرارداد خرید و فروش ملک تجاری چیست و چه کاربردی دارد؟
تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک تجاری، توافق‌نامه‌ای است که بین خریدار و فروشنده منعقد می‌شود و در آن شرایط، قیمت، و جزئیات مربوط به انتقال مالکیت ملک تجاری مشخص می‌شود. این نوع قرارداد به خریدار این اطمینان را می‌دهد که ملک مورد نظر به‌طور قانونی از مالک قبلی خریداری شده و هیچ گونه مشکل حقوقی وجود ندارد.
این تعریف طبق قانون 338 و 339 قانون مدنی ارائه شده و نشان می‌دهد اگر خریدار ثمن معامله را به فروشنده پرداخت کند، مالک زمین یا ملک خواهد بود.
مراحل تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک تجاری
تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک تجاری نیازمند انجام بررسی‌های اولیه و رعایت برخی از نکات حقوقی است. در تمام انواع معاملات این مراحل یکسان هستند.
بررسی اولیه
قبل از هر چیز، خریدار باید ملک مورد نظر را به دقت بررسی کند. این شامل بازدید از ملک، ارزیابی موقعیت جغرافیایی، و بررسی وضعیت بازار است. همچنین باید سند و شرایط حقوقی ملک نیز بررسی شود. به طور مثال اگر آپارتمان و مغازه شراکتی بوده است، صحت قرارداد تقسیم نامه آپارتمان باید بررسی شود تا خریدار تنها با یک فروشنده روبه‌رو باشد.
مذاکره
پس از بررسی اولیه، طرفین باید درباره قیمت و شرایط معامله مذاکره کنند. این مرحله بسیار مهم است زیرا ممکن است قیمت نهایی متفاوت از قیمت اولیه باشد.
تنظیم پیش‌نویس قرارداد
پس از توافق بر روی قیمت و شرایط، پیش‌نویس قرارداد باید تنظیم شود. این پیش‌نویس شامل تمامی جزئیات مربوط به معامله است.
امضای قرارداد
در این مرحله، طرفین قرارداد را امضا می‌کنند و تاریخ امضا نیز ثبت می‌شود.
انتقال سند
پس از امضای قرارداد، باید سند رسمی ملک در دفترخانه ثبت شود تا مالکیت به‌طور قانونی منتقل گردد. این مرحله بسیار اهمیت دارد و باید پیش از آن به عنوان خریدار حتما مواردی مانند صفر بودن خلافی و مالیات ملک برا بررسی کنید. همچنین توجه کنید که سرقفلی برای مغازه وجود نداشته باشد.
نکات مهم در تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک تجاری
برای تنظیم قرارداد فروش مغازه تجاری بهتر است از نمونه قرارداد استفاده کنید. در نمونه قراردادهای معتبرتمام بندها به طور دقیق و با نظارت مشاوران حقوقی نوشته شده‌اند.
در ادامه نحوه تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک تجاری مورد بررسی قرار می‌گیرد:
- مشخصات طرفین به طور صحیح و کامل
- موضوع قرارداد و آدرس دقیق ملک
- میزان ثمن معامله و نحوه جابجایی آن
- میزان پول توافق شده برای انتقال سند و مکان دقیق انتقال سند
- زمان تحویل ملک تجاری از فروشنده
- تاریخ انعقاد قرارداد
- شروط ضمن عقد
- امضای خریدار و فروشنده و شاهدها
بررسی سند رسمی و شرایط انتقال سند ملک تجاری
انتقال مالکیت سند رسمی آخرین مرحله از انواع قرارداد مانند قرارداد خرید و فروش باغ است. در این مرحله خریدار باید بررسی کند که آیا سند ملک دارای اعتبار قانونی است و هیچ گونه بدهی یا مشکل حقوقی ندارد.
انتقال سند مالکیت ملک تجاری شبیه به معامله زمین و ساختمان است با این تفاوت که در این نوع معامله مسئله سرقفلی نیز مطرح است. امکان دارد که فروشنده قبل از معامله حق سرقفلی یا کسب و کار در محل تجاری را به شخص دیگری سپرده باشد.
در این موقعیت اگر خریدار این موضوع را بررسی نکرده باشد و در قرارداد هم بندی مبنی بر آن توافق نشده باشد، عملا پس از معامله حق تصرف در ملک با دارنده سرقفلی خواهد بود. معمولا انواع قرارداد صلح نامه حق سر قفلی مغازه سند معتبری است که به خریدار سر قفلی منتقل شده است.
مسئله بعدی بدهی‌هایی است که املاک تجاری به دولت دارند. خریدار باید قبل از انتقال کامل سند حتما بررسی لازم در عوارض‌های شهرداری و انواع بدهی به نهادها را در نظر داشته باشد.
همچنین مشخص شدن نوع مالکیت و رسمی بودن سند ملک تا حد زیادی ریسک معامله را کاهش می‌دهد.
بررسی وضعیت بدهی‌های ملک قبل از خرید و فروش
قبل از امضای قرارداد اجاره ملک، خریدار باید از وضعیت بدهی‌های ملک مطلع شود. این شامل بدهی‌های مالیاتی، بدهی‌های بانکی و سایر تعهدات مالی است که ممکن است بر روی ملک تاثیر بگذارد.
همانطور که پیشتر اشاره کردیم، معمولا ملک‌های تجاری دارای انواع بدهی شامل عوارض نوسازی یا عوارض پسماند می‌شود. از طرفی اگر چند مغازه از یک مشاعات استفاده می‌کنند، باید بدهی مرتبط با پول آب، برق و گاز قبل از انتقال سند پرداخت شده باشد.
در نهایت بدهی مالیاتی یکی از سنگین‌ترین انواع بدهی‌های انواع ملک تجاری است که نیازمند بررسی و تسویه حساب قبل از معامله است. معمولا جریمه‌هایی که بر روی عدم پرداخت بسته می‌شود، مبلغ زیادی است.
حق کسب و پیشه و سرقفلی چیست و در قرارداد ملک تجاری چه نقشی دارد؟
حق کسب و پیشه به معنای حق استفاده از یک مکان برای انجام فعالیت تجاری خاص است. سرقفلی نیز به معنای حق اجاره یک مکان تجاری با شرایط خاص است. این دو مفهوم در قراردادهای ملکی بسیار مهم هستند زیرا ممکن است بر روی ارزش ملک تاثیر بگذارند. لذا قبل از انعقاد قرارداد اجاره مغازه این مسئله را مورد بررسی قرار دهید.
سرقفلی مبلغی است که مستاجر به مالک در زمان انعقاد قرارداد پرداخت می‌کند و در نهایت هنگام تخلیه مغازه عین آن را به نرخ روز دریافت می‌کند. این مبلغ باعث می‌شود مالک نتواند مستاجر را به راحتی از مغازه بلند کند و اولویت اجاره با مستاجر قبلی خواهد بود. همچنین مبلغ اجاره ماهانه کمتر خواهد شد. ممکن است خریدار بتواند با دارنده سرقفلی مذاکره کرده و قرارداد صلح نامه حق سر قفلی مغازه از طرف مستاجر را دریافت کند.
حق کسب و پیشه که البته امروزه غیر شرعی شناخته می‌شود، مبلغی است که در پایان دوره اجاره از طرف مالک به مستاجر به علت رونق ملک و مغازه داده می‌شود.
نحوه بررسی کاربری تجاری ملک پیش از خرید
قبل از خرید ملک تجاری، خریدار باید اطمینان حاصل کند که کاربری ملک با نوع فعالیتی که قصد انجام آن را دارد، سازگار است. این موضوع به طور معمول در پروانه‌های ساخت و ساز یا مجوزهای کسب و کار مشخص می‌شود.
همچنین زمانی که درمورد نحوه تنظیم قرارداد فروش مغازه تجاری توافق می‌کنید، باید سند رسمی را چک کنید تا نوع کاربری ملک را متوجه بشوید. استعلام از شهرداری و اداره ثبت نیز از دیگر راه‌های بررسی کاربری زمین است.
ضرر و زیان‌های ناشی از عدم حضور در دفترخانه برای تنظیم سند
عدم حضور در دفترخانه برای تنظیم قرارداد می‌تواند منجر به بروز مشکلات جدی شود. این مشکلات شامل عدم اعتبار قانونی معامله، عدم انتقال صحیح مالکیت، و حتی بروز اختلافات حقوقی بین طرفین خواهد بود.
در این موقعیت اگر فروشنده در دفترخانه حضور پیدا نکند، خریدار متحمل ضرر شده و باید مدتی برنامه‌های تجاری خود را عقب بیندازد.
چگونه از صحت سند و مالکیت ملک تجاری اطمینان پیدا کنیم؟
برای اطمینان از صحت سند و مالکیت ملک، بهتر است قبل از امضای هر نوع قرارداد حتی صلح نامه زمین، خریدار از خدمات یک مشاور حقوقی یا کارشناس املاک استفاده کند. این افراد می‌توانند با بررسی مدارک لازم، اطمینان حاصل کنند که همه چیز مطابق با قوانین جاری است.
مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و استعلام آنلاین از اداره ثبت اسناد دو راه دیگر برای اطمینان از صحت سند و مالکیت هستند.
چگونه ارزش سرقفلی ملک تجاری محاسبه می‌شود و در قرارداد لحاظ می‌شود؟
ارزش سرقفلی معمولاً بر اساس عوامل مختلفی مانند موقعیت جغرافیایی، نوع کسب‌وکار، و میزان تقاضا تعیین می‌شود. در قرارداد نیز باید به طور واضح بیان شود که سرقفلی چه مبلغی خواهد بود و چگونه پرداخت خواهد شد. صلح نامه که در زمینه سرقفلی نوشته می‌شود مطابق همین مسئله ارزش‌گذاری می‌شود.
پاسخ به سوالات متداول قرارداد خرید و فروش ملک تجاری
آیا باید تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک تجاری در محل خاصی صورت بگیرد؟
بهتر است در دفاتر اسناد رسمی و یا دفتر وکیل صورت بگیرد تا رسمیت بیشتری پیدا کند و قابل استناد باشد.
عبارت (کلیه خیارات ولو خیار غبن به‌استثناء خیار تدلیس از طرفین ساقط گردید) در معامله به چه معنا است؟
این عبارت مشخص می‌کند که پس از امضای طرفین، امکان فسخ از طرف هیچکدام وجود ندارد.
