تنظیم قرارداد فروش باغ یکی از انواع قراردادهای مهم در معاملات حوزه املاک است که نیازمند دقت و توجه ویژه‌ای می‌باشد. به دلیل ارزش بالای این نوع املاک و همچنین تنوع شرایط قانونی و حقوقی مرتبط با آن، تنظیم قرارداد خرید و فروش باغ باید با دقت و آگاهی کامل انجام شود.
در این بخش به بررسی نکات ضروری پیش از تنظیم قرارداد، موارد مهم برای بازدید و بررسی باغ، نحوه تنظیم بندهای مهم در قرارداد و مراحل انتقال سند و ثبت رسمی مالکیت خواهیم پرداخت، همراه ما بمانید.
نکات ضروری پیش از تنظیم قرارداد فروش باغ
تنظیم قرارداد خرید و فروش باغ نیازمند انجام برخی از مراحل و بررسی مدارک مورد نیاز است. از آنجایی که معمولا در معاملات ملک حجم زیادی از سرمایه پولی جابه‌جا می‌شود، بررسی اسناد و مدارک اهمیت زیادی پیدا می‌کنند.
اهمیت بررسی سند و وضعیت ثبتی باغ
قبل از هرگونه اقدام برای خرید باغ، بررسی سند مالکیت و وضعیت ثبتی آن بسیار مهم است. اطمینان حاصل کنید که سند باغ به نام فروشنده است و هیچ گونه معارضه یا دعاوی حقوقی در خصوص آن وجود ندارد.
انواع اسناد سند تک برگ، سند تک برگ مشاع، سند تک برگ شش دانگ، سند بنچاق، سند شش دانگ و سند پنج دانگ و باقی موراد را شامل می‌شوند. لازم است به عنوان خریدار قبل از تنظیم قرارداد سند مالکیت را از فروشنده درخواست کنید.
چگونه می‌توان از اصالت مدارک و صحت مالکیت اطمینان یافت؟
برای اطمینان از اصالت مدارک، می‌توانید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کنید و از وضعیت ثبتی ملک مورد نظر استعلام بگیرید. همچنین، بررسی سوابق مالکیت و هرگونه تغییرات در سند نیز از اهمیت بالایی برخوردار است.
به این منظور می‌توانید هم به صورت حضوری و هم اینترنتی از وضعیت زمین و سند آن استعلام بگیرید. در این راستا لازم است به سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مراجعه کنید و یا به صورت حضوری به اداره مربوطه بروید و با ارائه اطلاعات و مشخصات ملک، نسبت به وضعیت آن استعلام بگیرید.
موارد مهم برای بازدید و بررسی باغ قبل از تنظیم و عقد قرارداد
قرارداد خرید باغ و به طور کلی معامله اموال غیرمنقول، علاوه بر توجه به نکات حقوقی نیازمند بررسی میدانی نیز می‌باشد. از آنجایی که نداشتن امکانات رفاهی ارزش ملک را پایین می‌آورد، لازم است پیش از خرید حتما به برخی نکاتی که در ادامه نام برده می‌شوند، توجه لازم را داشته باشید.
وضعیت زمین و منابع آب موجود در باغ
قبل از امضای قرارداد قولنامه زمین، حتماً از وضعیت آن و منابع آب موجود در باغ مطلع شوید. بررسی کیفیت خاک، دسترسی به آب کشاورزی و منابع آبی دیگر می‌تواند تاثیر زیادی بر ارزش باغ داشته باشد.
حتما درمورد محیط اطراف زمین و وضعیت آب و هوایی باغ اطلاعات کافی بدست بیاورید. اینکه کدام محصولات و گیاهان در آن منطقه بار بهتری می‌دهند نیز اهمیت خاص خود را دارد.
شرایط دسترسی و امکانات باغ
شرایط دسترسی به باغ (از جمله جاده‌های دسترسی) و وجود امکاناتی همچون برق، گاز، تلفن و اینترنت نیز باید مورد توجه قرار گیرد. این امکانات می‌توانند بر راحتی زندگی یا کار در باغ تاثیرگذار باشند.
نکات قانونی و حقوقی در تنظیم قولنامه باغ
تنظیم قولنامه برای خرید و فروش باغ نیز باید با دقت انجام شود. در این قولنامه باید تمامی جزئیات مربوط به معامله ذکر شود. در این بخش درباره نحوه تنظیم قرارداد خرید و فروش باغ بیشتر صحبت خواهیم کرد.
- قراداد باید تمام اطلاعات مورد نیاز از مشخصات طرفین تا زمین را به درستی دربر داشته باشد تا در مراجع قانونی معتبر واقع شود. این قرارداد باید 4 شرط اعتبار قرارداد را نیز دارا باشد.
- بهتر است در قراردادهای ملکی برای حل و فصل اختلافات، از شرط داوری استفاده شود. داور شخص ثالث متخصص در زمینه مورد بحث است.
- مشخصات ملک مانند مساحت و امکانات را به صورت حضوری چک کنید.
- مالکیت فروشنده نسبت به باغ را استعلام بگیرید. (به طور مثال توجه کنید که باغ در مراحل انحصار وراثت نباشد.)
- دو نسخه از نمونه قرارداد آماده شده تهیه کنید و هر یک را در اختیار یکی از طرفین قرار بدهید.
نحوه تنظیم بندهای مهم در قرارداد فروش باغ
در تنظیم قرارداد خرید و فروش باغ، برخی بندهای مهم باید مورد توجه قرار گیرند:
مشخصات طرفین: نام، نام خانوادگی، شماره ملی و نشانی طرفین.
مشخصات ملک: آدرس دقیق، مساحت، نوع کاربری، نوع خاک و وضعیت ثبتی.
مدت قرارداد: شامل فاصله تاریخ امضای قرارداد تا انتقال سند رسمی.
مبلغ معامله: قیمت نهایی خرید، شرایط پرداخت و زمان پرداخت.
تاریخ انتقال: تاریخ دقیق انتقال مالکیت.
تعهدات فروشنده: مسئولیت‌های فروشنده در خصوص تحویل ملک.
تعهدات خریدار: مسئولیت‌های خریدار در خصوص پرداخت مبلغ و سایر شرایط.
فورس ماژور: زلزله، سیل، حوادث طبیعی و جنگ مسئولیتی برای طرفین ندارند.
حل و فصل اختلافات: پیش‌بینی از وضعیت و تعیین راه‌های برای حل آن مانند ارجاع اختلاف به کارشناس و شخص ثالث.
معمولا این قرارداد نیز شبیه به بسیاری از توافقات مانند قرارداد مشارکت ساختمان، بندهای یکسانی دارد. تنها تفاوت اساسی در دو بند انتهایی قرارداد است.
اهمیت توجه به محدودیت‌های قانونی و کاربری باغ
برخی باغ‌ها ممکن است تحت قوانین خاصی قرار داشته‌باشند که مانع از تغییر کاربری یا توسعه آنها شود؛ لذا پیش از تنظیم قرارداد خرید و فروش باغ، باید به آنها توجه داشته باشید.
طبق قانون اگر زمینی به عنوان اراضی کشاورزی شناخته شود، مشمول قانون حفظ کاربری اراضی خواهد بود. زمین‌هایی که خارج از شهرها و شهرک‌های مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری هستند، معمولا شامل این قانون می‌شوند. همچنین وزارت جهاد کشاورزی کاربری هر زمین را مشخص می‌کند.
اگر قصد تغییر کاربری اراضی کشاورزی را داشته باشید، باید مجوز مربوطه را از مدیریت امور اراضی استان دریافت کنید. به طور مثال در بسیاری از مواردی که قرارداد پیمانکاری اجرای فضای سبز در شهرها و بافت معماری شهر انجام می‌شود، انواع این مجوزها مورد نیاز است.
مراحل انتقال سند و ثبت رسمی قرارداد فروش باغ
انتقال سند باید در دفترخانه ثبت اسناد رسمی انجام شود. پس از توافق بر سر تمامی جزئیات قرارداد، طرفین باید به دفترخانه مراجعه کرده و با ارائه مدارک لازم، سند تنظیم قرارداد خرید و فروش باغ را به نام خریدار منتقل کنند. مراحل انتقال سند مالکیت شامل موارد زیر می‌شود:
- پیش از انتقال سند مالکیت و انعقاد قولنامه محضری، باید مبایعه نامه بین طرفین نوشته شود. این قرارداد شامل توافقات اولیه درمورد زمین و قیمت آن است.
- در مرحله دوم باید قرارداد خرید باغ در سامانه ثبت اراضی کشور ثبت شده و کد رهگیری مربوطه دریافت شود.
- در ادامه باید تمام حساب‌های مالی مرتبط با ملک مانند مالیات و خلافی، توسط فروشنده تسویه بشوند.
- آخرین مرحله مرتبط با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و انتقال سند مالکیت می‌باشد.
سوالات متداول در مورد نحوه تنظیم قرارداد فروش باغ
چگونه می‌توانم از صحت مالکیت اطمینان حاصل کنم؟
با مراجعه به اداره ثبت اسناد و استعلام از وضعیت ثبتی ملک این اطمینان حاصل خواهد شد.
آیا قولنامه محضری لازم است؟
اگرچه قولنامه عادی نیز معتبر است، اما داشتن قولنامه محضری امنیت بیشتری برای طرفین ایجاد می‌کند.
چه مدارکی برای انتقال سند نیاز است؟
مدارک شناسایی طرفین، سند مالکیت، صورت جلسه توافق، عدم خلافی ملک، فیش پرداخت عوارض و مالیت ملک و سایر مدارک مربوطه از جمله این موارد هستند.
