کمیسیون مشارکت در ساخت از آن دست مسائلی است که به طور صریح و واضح در قانون اساسی مورد بحث و بررسی قرار نگرفته است و علت آن این است که الزامات این نوع نمونه قرارداد با سایر قراردادهای ملکی متفاوت است. در قرارداد مشارکت در ساخت یکی از طرفین مالک زمین است و طرف دیگر عملیات ساخت و ساز را انجام میدهد؛ تعیین میزان دقیق کمیسیون واسطه در این نوع معاملات معمولا با توافق طرفین صورت میگیرد که در ادامه نحوه محاسبه آن را بیشتر مورد بحث و بررسی قرار خواهیم داد.
کمیسیون مشارکت در ساخت چیست و چگونه محاسبه میشود؟
کمیسیون مشارکت در ساخت درواقع درصدی از کل هزینهها و یا سود پروژه است که به واسطهها و یا هر یک از طرفین معامله تعلق میگیرد. معمولا تعیین دقیق میزان این کمیسیون طی مذاکرات میان طرفین قرارداد صورت میگیرد. البته این توافقات با نظر به هزینهها و درآمد حاصل از فروش واحدها مشخص میشود. هرچند که در سال 1396 از طرف اتحادیه درصد 2/0 برای دریافت کمیسیون مشارکت تعیین شد، اما همچنان در برخی از بنگاهها این میزان متفاوت است.
فرمولهای محاسبه کمیسیون در قراردادهای مشارکت در ساخت
فرمولهای متعددی برای محاسبه کمیسیون وجود دارد که بسته به نوع قرارداد و توافقات بین طرفین متفاوت است. همانطور که پیشتر اشاره کردیم، معممولا در ابتدا درآمد حاصل از قرارداد و مشارکت تعیین میشود و سپس درصدی از آن به واسطه طرفین تعلق میگیرد. این میزان به صورت زیر محاسبه میشود:
کمیسیون = درصد کمیسیون × کل درآمد حاصل از فروش
درصد کمیسیون یا بر اساس توافقات تعیین میشود و یا از طرف اتحادیه به صورت دستورالعمل صادر میشود.
عوامل تأثیرگذار بر میزان کمیسیون در مشارکت در ساخت
میزان کمیسیون تحت تأثیر چندین عامل قرار دارد، از جمله:
شرایط اقتصادی: یکی از مهمترین فاکتورهای موثر در تعیین درصد کمیسیون مشارکت، فاکتورهای اقتصادی هستند. مورادی مانند نرخ بهره بانکی، میزان تورم و ثبات بازار از این دست عوامل هستند.
موقعیت جغرافیایی پروژه: پروژههای واقع در مناطق با تقاضای بالا معمولاً کمیسیونهای بالاتری دارند.
ارزش کل پروژه: شامل تمام هزینههای صورت گرفته و مالیاتهای پرداخته شده است. با افزایش ارزش کل پروژه معمولا درصد کمیسیون مشارکت در ساخت نیز بالا خواهد رفت.
نوع پروژه: پروژههای مسکونی، تجاری یا صنعتی ممکن است کمیسیونهای متفاوتی داشته باشند.
مدت زمان پروژه: پروژههای طولانیتر نیاز به کمیسیونهای بیشتری دارند.
نحوه محاسبه کمیسیون برای سازندگان و مالکین زمین
برای محسابه میزان دقیق کمیسیون مشارکت در ساخت هر یک از طرفین معامله، لازم است یکی از روشهای موجود مانند درصدی از ارزش کل پروژه، درصدی از سود و یا مبلغ ثابت انتخاب شوند و سپس سهم هر یک از طرفین تعیین شود. معمولاً سازنده و مالک زمین باید یکدیگر را در مورد هزینهها و درآمدها شفاف کنند تا بتوانند به یک توافق عادلانه دست یابند.
چرا محاسبه دقیق کمیسیون در مشارکت در ساخت اهمیت دارد؟
محاسبه دقیق کمیسیون مشارکت در ساخت از چند جنبه حائز اهمیت است:
شفافیت مالی: کمک به ایجاد شفافیت مالی بین طرفین.
پیشگیری از اختلافات: کاهش احتمال بروز اختلافات ناشی از عدم توافق در مورد میزان کمیسیون.
ایجاد رابطه دو طرفه: با اجرای درست برنامه ریزیهای مرتبط با محاسبه ارزش و سود پروژه، رابطه متقابل و اعتماد خوبی میان طرفین ایجاد خواهد شد که باب همکاریهای بعدی را باز خواهد کرد.
ایجاد انگیزه: اگر درصد کمیسیون مشارکت به خوبی تعیین شده باشد، هر دو طرف باانگیزه بهتری به ادامه فعالیت خواهند پرداخت.
برنامهریزی مالی: کمک به برنامهریزی مالی بهتر برای هر یک از طرفین.
نحوه تعیین درصد کمیسیون در مشارکت در ساخت: مراحل و روشها
همانطور که پیشتر بررسی کردیم، انواع روشها برای محاسبه دقیق میزان کمیسیون مشارکت در ساخت وجود دارد. معمولا برای تعیین درصد کمیسیون، مراحل زیر دنبال میشوند:
بررسی بازار و اوضاع اقتصادی: آشنایی با شرایط بازار و نرخ رایج در سایر معاملات مشابه، اولین مرحلهای است که باید توسط هر یک از طرفین اجرا شود. محاسبه نرخ بهره بانکی و بررسی ارزش فعلی درآمدهای آتی، محاسبات مالی مهمی هستند که لازم است پیش از قرارداد توسط حسابرسان یا مشاوران بررسی شوند.
تعیین هزینهها: محاسبه هزینههای مربوط به پروژه مانند مالیاتها و هزینه ساخت و ساز باید با توجه به نرخ تورم و تجربه گذشته صورت بگیرند.
توافقات اولیه: پس از اینکه هر دو طرف به ابعاد مالی پروژه مسلط و آگاه شدند، لازم است درباره درصد کمیسیون مشارکت مذاکره کنند.
تنظیم قرارداد: در نهایت ثبت توافقات باید در قالب یک قرارداد رسمی صورت بگیرد.
آیا کمیسیون مشارکت در ساخت قابل مذاکره است؟
بله، کمیسیون مشارکت در ساخت معمولاً قابل مذاکره است. طرفین میتوانند با توجه به شرایط خاص پروژه و نیازهای خود، درصد کمیسیون را تعیین کنند. این مذاکره باید با شفافیت و صداقت انجام شود تا از بروز اختلافات جلوگیری شود. معمولا بنگاه و واسطه میان سازنده و مالک درصدی بین 1 الی 3 درصد از هر یک از طرفین بابت کمیسیون دریافت خواهد کرد.
تفاوتهای کمیسیون مشارکت در ساخت برای پروژههای مختلف
کمیسیون مشارکت در ساخت ممکن است بسته به نوع پروژه متفاوت باشد. برای مثال، پروژههای مسکونی کمیسیون کمتری نسبت به پروژههای تجاری دارند. همچنین، پروژههای بزرگتر معمولاً نیاز به کمیسیونهای متفاوتی دارند.
هرچقدر بنگاه بتواند معاملات و پروژههای سنگینتری را واسطهگری کند، حق کمیسون بیشتری دریافت خواهد کرد. همچنین در پروژههای تجاری سود حاصل از ساخت و فروش هر واحد بسیار بالا خواهد بود و به همین ترتیب پیدا کردن مالک زمین در محل مناسب نیاز به بررسی و روابط قویتری است؛ به همین دلیل کمیسیون مشارکت در ساخت در این پروژهها بیشتر است.
نکات مهم در تعیین میزان کمیسیون برای پروژههای ساختمانی
برای تعیین دقیق میزان کمیسیون مشارکت در ساخت، لازم است طرفین به برخی از نکات توجه لازم را داشته باشند. این نکات شامل:
بررسی قراردادهای مشابه: مطالعه قراردادهای مشابه برای تعیین نرخهای متداول
مشاوره با متخصصان: مشاوره با مخصصان فنی، مالی در راستای کاهش ریسکهای پروژه
تحلیل هزینهها: توجه ویژه به هزینههای واقعی پروژه
مذاکره با دقت: انجام مذاکرات با دقت و شفافیت
مثالهایی از محاسبه کمیسیون در مشارکت در ساخت (نمونههای واقعی)
فرض کنید یک پروژه ساختمانی با هزینه ۱۰۰ میلیون تومان و درآمد حاصل از فروش ۲۰۰ میلیون تومان داریم. اگر درصد کمیسیون ۲۰ درصد باشد، محاسبه به صورت زیر خواهد بود:
40,000,000 تومان حق کمیسیون = 0.20 × 200,000,000
چالشها و اشتباهات رایج در محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت
محاسبه دقیق میزان کمیسیون مشارکت در ساخت یک فرآیند پیچیده است که میتواند تحت تأثیر عوامل مختلفی قرار گیرد. برخی از چالشها و اشتباهات رایج در این فرآیند شامل:
- عدم شفافیت مالی: همانطور که پیشتر اشاره کردیم، شفافیت مالی برای داشتن توافقات سازنده الزامی است. داشتن سیستم اطلاعاتی مدیریت و مشاوره با متخصصان تا حد زیادی این مشکل را برطرف خواهد کرد.
- عدم توافق بر سر هزینهها: اختلاف نظر در مورد هزینههای واقعی پروژه، یکی دیگر از چالشهای رایج است. ممکن است هر یک از طرفین هزینهها را به گونهای محاسبه کنند که به نفع خودشان باشد. بهتر است فردی مورد اعتماد بنگاه و مالکان و یا حسابرس این میزان را مشخص بکند.
- نادیده گرفتن تغییرات بازار: یکی از اشتباهات رایج در محاسبه درآمد حاصل از پروژه و درصد کمیسیون مناسب، عدم توجه به تغییرات ناگهانی در بازار مسکن یا مصالح ساختمانی است.
- نداشتن قرارداد مکتوب: عدم وجود یک قرارداد و یا عدم تنظیم قرارداد مکتوب که جزئیات کمیسیون و شرایط پرداخت را مشخص کند، میتواند منجر به بروز اختلاف شود. بسیاری از طرفین تنها بر اساس توافقات شفاهی عمل میکنند که این کار ریسک بالایی دارد.
- عدم توجه به مالیات: بهتر است طرفین هنگام محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت حتما با مشاور مالی ارتباط داشته باشند تا از تمام هزینههای ممکن مانند مالیات بر درآمد حاصل از فروش یا مالیات بر ارزش افزوده مطلع شوند.
سوالات متداول درباره محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت
آیا میتوانم درصد کمیسیون را تغییر دهم؟
بله، درصد کمیسیون قابل مذاکره است.
چگونه میتوانم مطمئن شوم که محاسبات درست هستند؟
مشاوره با یک کارشناس مالی یا حقوقی میتواند کمککننده باشد.
آیا کمیسیون فقط توسط سازنده پرداخت میشود؟
هرچند که عمده کمیسیون توسط سازنده پرداخت میشود، اما بخشی از آن باید توسط مالک و یا مالکان پرداخت شود.
به عنوان واسطه چگونه میتوانم حق کمیسیون را دریافت کنم؟
حتما باید پیش از شروع فعالیت، قرارداد ارائه خدمات و یا جعاله در دست داشته باشید و یا در بخشی از قرارداد اصلی حق کمیسیون را مشخص کنید
