خطرات مشارکت در ساخت چیست؟ اگر نگران کلاهبرداری در پروژههای مشارکت در ساخت هستید، این مقاله را از دست ندهید. مشارکت در ساخت یک سرمایهگذاری سودآور مطرح میشود و بسیاری از مالکان برای بهرهبرداری از این فرصت به این نوع قرارداد روی میآورند. اما در کنار مزایای این روش، لازم است معایب و خطرات احتمالی آن نیز مورد توجه قرار گیرد که در ادامه به بررسی خطرات مشارکت در ساخت خواهیم پرداخت.
بنابراین، اگر به دنبال ورود به یک قرارداد مشارکت در ساخت هستید، با ما در سایت تنظیم دات کام همراه باشید.
مشارکت در ساخت چیست و چه ریسکهایی دارد؟
مشارکت در ساخت یکی از همکاریهای رایج در حوزه ساختوساز است که در آن مالک زمین و سازنده به طور مشترک در ساخت یک پروژه ساختمانی همکاری میکنند. در این نوع قرارداد، مالک زمین ارزش زمین خود را که آورده نام دارد در نظر خواهد گرفت و سازنده سرمایه، مهارت، و تجربه خود را برای ساخت پروژه به کار میگیرد که این همکاری سودآور خواهد بود اما ریسکهایی را هم به همراه دارد.
گفتنی است که عدم اجرای تعهدات از سوی یکی از طرفین، مشکلات مالی، تغییرات ناخواسته در زمان یا هزینه پروژه، و اختلاف در تقسیم سهمها از جمله مهمترین ریسکها در زمینه مشارکت در ساخت به حساب میآید. همچنین، قوانین و مقررات مختلف در زمینه ساختوساز هم چالشهایی را برای هر دو طرف ایجاد خواهد کرد و اگر طرفین به این قوانین توجه نکنند، ممکن است با مسائلی حقوقی و مالی مواجه شوند.
بزرگترین خطرات حقوقی در قراردادهای مشارکت در ساخت
قراردادهای مشارکت در ساخت به دلیل پیچیدگیهای حقوقی و مالی بالایی که دارند، مشکلات و خطرات قانونی زیادی را به دنبال خواهند داشت. یکی از بزرگترین خطرات، عدم شفافیت در خط مشی و الزامات قرارداد است و اگر هیچگونه توافق کتبی و دقیقی بین طرفین وجود نداشته باشد طبیعتاً در آینده دچار درگیری و سوءتفاهم خواهند شد. برای مثال، تاخیر یا عدم انجام تعهد توسط سازنده، پیش فروش ملک خارج از توافق توسط سازنده، واگذاری قرارداد به اشخاص ثالث، ساخت ملک برخلاف لیست متریال، ساخت ملک برخلاف نقشه و … از جمله خطرات مشارکت در ساخت برای مالک زمین هستند که معمولاً اتفاق میافتد.
علاوه بر این، عدم دقت در بررسی مدارک مالکیت و مجوزهای ساخت میتواند تبعات قانونی سنگینی بهدنبال داشته باشد. در مواردی که زمین دارای معارضه حقوقی یا مشکلات قانونی است، سازنده که سرمایهگذار پروژه است با ریسک بالایی مواجه خواهد شد. وجود اختلافات در تعیین سهم مالک و سازنده هم دردسرساز است و حقوق هر یک از طرفین را به چالش خواهد کشید. بنابراین، اکیدا توصیه میشود که ریز به ریز انتظارات و توافقات را در قرارداد مشارکت در ساخت املاک آورده و قبل از هرگونه اقدام با وکلای متخصص در این حوزه مشورت کنید.
چگونه از کلاهبرداری در مشارکت در ساخت جلوگیری کنیم؟
با وخیم شدن شرایط اقتصادی در کشور، شاهد افزایش کلاهبرداری در زمینههای مختلف هستیم که اثرات زیادی روی حساسیت قراردادها گذاشته است. جلوگیری از کلاهبرداری در قراردادهای مشارکت در ساخت هم از این قاعده مستثنی نیست و نیازمند دقت و احتیاط خیلی زیادی است. شما به عنوان دارنده ملک اولین کاری که باید بکنید این است که بررسیهای دقیقی درباره سوابق حرفهای و مالی انبوه سازان و افرادی که قصد همکاری با شما را دارند انجام دهید. بررسی پروانههای ساختوساز و مجوزهای قانونی هم از جمله دیگر مواردی هستند که باید موردتوجه قرار گیرد تا از اصالت و تعهد به کار اطمینان حاصل گردد.
ناگفته نماند که، تنظیم قراردادهای دقیق، مشخص و شفاف که تمامی جزئیات و الزامات را به طور مو به مو مشخص کند، از اهمیت بالایی برخوردار است. در این قراردادها باید درباره سهمها، تعهدات و چگونگی تقسیم سود و هزینهها به طور دقیق و مستند صحبت شود. در ضمن، استفاده از وکلای متخصص در تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت و مشاوره حقوقی خطرات احتمالی را کاهش داده و خیال شما را راحت میکند.
داشتن نشستها و جلسات منظم و ایجاد ارتباط مستمر بین طرفین هم کاهش خطرات مشارکت در ساخت و سوءتفاهمها را برایتان به ارمغان میآورد. توجه داشته باشید که تمامی مراحل کار و پرداختها را هم به طور دقیق مستندسازی کنید تا شفافیت و حسننیت اثبات و از همه نظر خاطرتان جمع شود.
مشکلات رایج مالکین در قراردادهای مشارکت در ساخت
مالکین در قراردادهای مشارکت در ساخت با مشکلات متعددی روبرو هستند که جدای نگرانیهای بسیار، خسارتهای مالی را نیز به دنبال دارد. مشکلات رایج مالکین در قراردادهای مشارکت در ساخت از قرار زیر هستند:
تأخیر یا عدم اجرای تعهدات توسط سازنده
یکی از مشکلات عدیده و رایج مالکین در قراردادهای مشارکت در ساخت، تأخیر یا عدم انجام تعهدات از سوی سازنده عنوان میشود. تأخیر در اتمام پروژه، مشکلات مالی برای مالک زمین به دنبال دارد و از لحاظ قانونی خلاف است. سازندگان به دلایل مختلفی از جمله کمبود منابع مالی یا نابسامانیهای مدیریتی نمیتوانند پروژه را در زمان مناسب به اتمام برسانند. در این صورت مالک باید اقدامات قانونی لازم را جهت جبران خسارت انجام دهد و شکایت کرده یا به طوری مسامحه کند.
اقدام به پیشفروش ملک خارج از توافق که توسط سازنده انجام پذیرد
پیشفروش ملک خارج از توافق، یکی دیگر از خطرات جدی برای مالک زمین به حساب میآید. سازندگان پروژههای مشارکتی بدون هماهنگی با مالک، اقدام به فروش واحدهای ساختمانی که هنوز در دست ساخت هستند میکنند. مالک باید پیش از شروع کار، موارد پیشفروش را بهدقت در قرارداد مشخص کرده و تضمینهای لازم را از سازنده دریافت کند تا بعداً اتفاقاتی از این دست بروز نکند.
واگذاری قرارداد به اشخاص ثالث
اگر سازنده تصمیم بگیرد که قرارداد را به اشخاص ثالث واگذار کند، مالک با مشکلات جدی مواجه خواهد شد و عدم اطمینان و سردرگمی در فرآیند اجرای پروژه را به دنبال دارد. در چنین شرایطی مالک به سبب عدم آگاهی از جزئیات قرارداد با شخص جدید، نظارت کافی بر روند کار نخواهد داشت و طبیعتاً اختلافاتی در این زمینه ایجاد خواهد شد. بنابراین، مشخص کردن شرایط واگذاری در قرارداد، خیلی مهم است تا مالک بتواند از حقوق خود دفاع کند.
اجرای پروژه برخلاف لیست متریال قید شده در قرارداد
ساخت ملک برخلاف لیست متریال تعیینشده در قرارداد، از دیگر مشکلات عدیده در مشارکت در ساخت به حساب میآید. استفاده از مصالح نامناسب یا متفاوت از آنچه در قرارداد قید شده، منجر به کاهش کیفیت پروژه و ایجاد خسارتهای مالی و جانی برای مالک میگردد. به همین دلیل، لازم است که دارنده ملک بهدقت جزئیات مربوط به نوع مصالح را در قرارداد تعیین کند و ناظر بر اجرای صحیح این موارد باشد.
بروز تغییرات در قوانین مرتبط با ساخت و ساز در کشور
تغییر قوانین مرتبط با ساخت و ساز، یک چالش بزرگ برای مالکین در حین اجرای قراردادهای مشارکت بهشمار میآید. ممکن است پس از شروع پروژه، قوانین تغییر یابند و گزینههای قابلاجرا متحول شوند. برای مثال، اگر قرارداد بر اساس ساخت پنج طبقه منعقد شده باشد و جواز چهار طبقه اتفاق بیفتد، مشکلاتی برای مالک ایجاد میشود. بنابراین، پیشبینی تغییرات احتمالی در قوانین و تنظیم قرارداد براساس آنها اهمیت ویژهای دارد.
ورشکستگی سازنده به علت نوسانات اقتصادی
نوسانات اقتصادی به ورشکستگی سازنده و عدم تأمین مالی پروژه منجر خواهد شد. در این شرایط، مالک به علت وقفههای جدی در فرآیند ساخت و تأخیر در اتمام پروژه، ضرر خواهد کرد. این قبیل مسائل در زمانهای بحرانی اقتصادی، مانند رکود، افزایش ناگهانی نرخ ارز و … آشکارتر میشود. برای کاهش این ریسک، مالک باید سوابق مالی و اعتبار سازنده را بررسی نمایید و در قرارداد، تضمینهای لازم را لحاظ کنید.
عدم رعایت ایمنی و بروز حادثه در کارگاه
عدم رعایت استانداردهای ایمنی در کارگاه یکی دیگر از مشکلات رایج در قراردادهای مشارکت در ساخت به حساب میآید. نادیده گرفتن نکات ایمنی منجر به بروز حوادث و آسیبهای جانی و مالی در حین فرآیند ساخت میشود. چنین حوادثی باعث بروز خسارت به تجهیزات و نحوه پیشرفت پروژه میشود و مسئولیتهای قانونی را برای مالک به همراه خواهد داشت. بنابراین، تأکید بر رعایت اصول ایمنی و بازرسیهای منظم از اهمیت بالایی برخوردار است.
نواقص اجرایی و استفاده از مصالح نامرغوب
نواقص اجرایی و استفاده از مصالح نامرغوب هم از دیگر تخلفات سازنده است که به کیفیت نهایی ساختمان آسیب جدی وارد خواهد کرد. چنانچه اگر سازنده به رعایت استانداردها و مشخصات مندرج در قرارداد توجه نداشته باشد، مشکلاتی مانند ریزش دیوارها یا نقص در زیرساختها و سایر مشکلات به وجود آید. این مسائل هزینههای اضافی برای تعمیر و بازسازی را موجب شده و تأثیر منفی بر اعتبار مالک هم خواهد داشت.
سازندگان در مشارکت در ساخت با چه خطراتی مواجهاند؟
سازندگان هم همانند مالکین زمین در قراردادهای مشارکت در ساخت با چالشها و خطرات خاصی روبرو هستند که تأثیراتی بر سودآوری آنها خواهد داشت. در ادامه مطلب به بررسی مشکلات رایج سازندگان در قراردادهای مشارکت در ساخت ارائه راهکارهای مناسب برای مدیریت آنها خواهیم پرداخت.
تأخیر یا عدم انجام تعهدات توسط مالک
یکی از مسائل اصلی و عمده سازندگان در پروژههای مشارکتی، تأخیر یا عدم انجام تعهدات از سوی مالک زمین عنوان میشود. این مشکل زمانبندی پروژه را تحت تأثیر قرار داده و هزینههای اضافی به بار خواهد آورد. برای مقابله با این وضعیت، ضروری است که تعهدات هر دو طرف خیلی واضح و روشن در قرارداد تنظیم و بیان شود. همچنین، پیشنهاد میشود که برای تضمین انجام این تعهدات، راهکارهای اجرایی همچون تضمینهای مالی و ضمانتنامهها نیز لحاظ گردد تا منافع هر یک از طرفین تضمین شود.
بازداشت بودن ملک
وضعیت حقوقی یکی از بزرگترین خطرات پیش روی سازندگان به حساب میآید. اگر ملک در رهن باشد، دارای ایرادات ثبتی باشد یا اوقافی و بنیادی باشد، ممکن است پروژه به تعویق بیفتد و هزینههای گزافی به بار آورد. پیش از انعقاد قرارداد، ضروری است که سند ملک بهدقت بررسی شود و موارد قانونی از مراجع ذیصلاح و ادارت مربوط مورد بررسی قرار گیرند. کلیه بررسیها باید شامل تعیین وظایف پیگیری مسائل حقوقی، هزینههای احتمالی و مراحل اداری باشد. همچنین، در صورت بروز مشکلات، لازم است که مسؤولیت هر یک از طرفین نسبت به خسارتها بهروشنی مشخص شود.
وجود معارض
وجود معارض یا تضاد حقوقی در ملک هم از دیگر مواردی است که مشکلات عدیدهای برای سازندگان ایجاد خواهد کرد و وجود معارضات بر روند پروژه تأثیر گذار هستند. در زمان تنظیم قرارداد، موارد مربوط به حلوفصل معارضات باید دقیق و اساسی مشخص شوند. بنابراین، تعیین اینکه حل معارض با چه شخصی خواهد بود و مسئولیت خسارتها به عهده کدام طرف خواهد بود از اهمیت ویژهای برخوردار است.
اختلاف نظر بین مالکین
در پروژههایی که چندین مالک دارند، احتمال بروز اختلاف نظرها در تصمیمگیریها خیلی بالا است. این اختلافات روند پیشرفت پروژه را به تعویق خواهند انداخت. برای مدیریت این چالش، باید که در زمان تهیه قرارداد، یک نماینده بهعنوان رابط بین مالکین تعیین گردد. این نماینده باید با حدود اختیارات تعیینشده و به تأیید تمامی مالکین برسد.
تغییر قوانین مرتبط با ساختوساز
قوانین و مقررات ساخت و ساز که در ایران هم کم اتفاق نمیافتد، از جمله مشکلات سازندگان است و اگر قانونی در طول دوره پروژه تغییر کنند، روی مجوزها و شرایط ساخت تأثیر خواهند گذاشت. ازاینرو، سازندگان باید در زمان قرارداد، شرایط مربوط به این تغییرات قانونی را بررسی کنند و چگونگی تطبیق با قوانین جدید را مشخص نمایند.
وجود تحریم و کمبود مصالح
سازندگان در ایران تحت تأثیر تحریمها و مشکلات تأمین مصالح از بازارهای مختلف قرار دارند. فقدان مصالح موجود در لیست متریال مورد نیاز، منجر به تأخیرهای جدی در اجرای پروژه خواهد شد. برای کاهش این ریسک، توصیه میشود که سازندگان، گزینههای تأمینکنندگان مختلف را بررسی کنند و تنوع در انتخاب مصالح را مدنظر قرار دهند.
اتفاق افتادن شرایط اضطراری
شرایط فوقالعاده غیرمنتظره، یا فورس ماژور، نظیر بلایای طبیعی یا بحرانهای غیرقابل کنترل توقف پروژه را به دنبال دارد. در این مورد، ضروری است که در قراردادها شرایط مربوط به شرایط اضطرار عنوان گردد و نحوه جبران خسارات و مسئولیتهای مرتبط مشخص شود. تعیین این موارد در مراحل اولیه به هر دو طرف این امکان را میدهد تا در مواجه با شرایط بحرانی، به توافقهای مناسبی برسند.
اختلافات رایج میان مالک و سازنده و راهکارهای حل آن
اختلافات میان مالک و سازنده بر روند اجرای پروژه تأثیر خواهند گذاشت. این اختلافات معمولاً شامل مسائل مربوط به تعهد قراردادی، زمانبندی پروژه، هزینهها و کیفیت ساخت میشود. در بسیاری از موارد، مالک به عدم برآورده شدن انتظارات در زمینه کیفیت ساخت و متریال یا تأخیر در پیشرفت پروژه اعتراض داشته باشد، در حالی که سازنده ممکن است با چالشهای غیرمنتظرهای مانند تغییرات در قوانین یا کمبود مصالح روبرو شود. همچنین، چنانچه گفته شد مواردی مانند موقوفی یا بنیادی بودن ملک از دیگر مشکلات سازندگان است.
برای حل این اختلافات، ایجاد ارتباطی مؤثر و شفاف از اهمیت ویژهای برخوردار است. این ارتباطات شامل برگزاری جلسات و نشستهای منظم و مستند کردن توافقات دو طرف است. همچنین، با تعیین یک شخص ثالث در جایگاه داور یا مشاور، فرآیند حلوفصل تسهیل میشود. بدون شک، قراردادن بندهای مشخص در قرارداد که نحوه حل مسائل به وجود آمده را تعیین کند، در موقع بروز اختلاف بهتر گره از مشکلات میگشاید.
ریسکهای مالی در مشارکت در ساخت و نحوه مدیریت آنها
ریسکهای مالی در مشارکت در ساخت میتواند شامل تأخیر در پرداختها، نوسانات بازار و هزینههای اضافی باشد. این ریسکها ممکن است به دلیل عدم شفافیت در قرارداد و تغییرات غیرمنتظره در پروژه ایجاد شود و ممکن است به تبعات مالی جدی برای هر دو طرف منجر گردد.
مدیریت این ریسکها نیازمند یک رویکرد جامع و برنامهریزی دقیق است. نخست، ضروری است که هر دو طرف یک تحلیل مالی جامع از پروژه انجام دهند، شامل برآورد هزینههای دقیق، منابع تأمین مالی و زمانبندی پرداختها. همچنین، ایجاد یک بودجه حاشیهای برای مدیریت هزینههای غیرقابل پیشبینی میتواند مفید باشد. استفاده از مشاورههای مالی و حقوقی در مراحل اولیه طراحی قرارداد و پیشبینی پیامدهای مالی نیز به میزان قابل توجهی میتواند به مدیریت این ریسکها کمک کند.
نقش ضمانتها و تضامین در کاهش خطرات مشارکت در ساخت
ضمانتها و تضامین باید جزء جداییناپذیر از هر قرارداد مشارکت در ساخت باشد. این تضمینها وسیلهای برای محافظت از حقوق طرفین هستند و سپردههای مالی، بیمهنامهها و ضمانتهای اجرایی را شامل میشوند. با تضمین اینکه هر طرف به تعهدات خود پایبند خواهد بود، خطرات ناشی از عدم اجرای کار یا فساد مالی تا حدود زیادی کم میشود.
بهعلاوه، وجود ضمانتهای مالی موجب میشود که در صورت بروز مشکلات مالی، بهتر بتوان پروژه را مدیریت کرد. مطالبه تضمینهای معتبر از هر یک از طرفین باعث ایجاد اعتماد بیشتر میان آنها شده و امنیت ارتباطات را بهتر خواهد کرد. شفافسازی در مورد شرایط استفاده از این تضمینها در قرارداد تسهیل فرآیند حلوفصل اختلافات را موجب شده و کاری هوشمندانه به حساب میآید.
تخلفات رایج سازندگان و چگونگی جلوگیری از آنها
تخلفات رایج سازندگان در پروژههای مشارکتی شامل عدم رعایت استانداردهای کیفیت، تأخیر در زمانبندی و عدم تأمین مصالح مورد نیاز هستند که گریبانگیر بسیاری از مالکین میشود. این تخلفات عموماً نتایجی نظیر کاهش کیفیت پروژه، افزایش هزینهها و ناخرسندی مالک را به همراه دارد.
در راستای جلوگیری و کاهش حداکثری این تخلفات، مهم است که سازندگان در وهله اول بهدقت استانداردهای کیفی را رعایت کنند و پیوسته بر مراحل کار نظارت داشته باشند. بعلاوه، مشخص کردن یک شخص ثالث خارجی که بررسیهای مستقل را انجام دهد هم در پیشگیری از وقوع تخلف نقش دارد. تعیین معیارها و استانداردهای مشخص در قرارداد و ایجاد پیمانهای مالی بر اساس مراحل پیشرفت پروژه هم از بروز خطرات مشارکت در ساخت جلوگیری میکند.
قراردادهای مشارکت در ساخت را چگونه ایمنتر کنیم؟
برای ایمنتر کردن قراردادهای مشارکت در ساخت، وقایع کلیدی از جمله توافقات قانونی و شفافسازی در تعهدات باید خیلی دقیق و روشن در قرارداد ثبت شود. برای ایمنسازی قرارداد مشخص کردن زوایای مختلف در مورد شرایط مالی، کیفیت ساخت و زمانبندی از اهمیت بالایی برخوردار است. هر دو طرف باید خیلی دقیق وظایف خود را در قرارداد تعریف و از ابهامات پرهیز کنند.
همچنین، استفاده از مشاورههای حقوقی و مالی حرفهای در مراحل منعقد کردن قرارداد خاطرتان را در مراحل آتی جمع میکند. اضافهکردن بندهای مربوط به حلوفصل اختلافات و همچنین شرایط اضطراری یا فورس ماژور به قرارداد هم از بروز بحرانها و اختلافات جلوگیری خواهد کرد.
ناگفته نماند که، استفاده از فرمهای مشخص و استاندارد برای قراردادهای مشارکت هم در افزایش اطمینان قرارداد و کاهش ریسکهای احتمالی نقش مهمی دارد.
تجربیات واقعی از مشکلات مشارکت در ساخت (نمونههای حقوقی)
تجربیات واقعی از مشکلات مشارکت در ساخت نشاندهنده چالشهای حقوقی متعددی است که سازندگان و مالکان ممکن است با آن مواجه شوند. از جمله این نمونههای حقوقی میتوان به این موضوع اشاره کرد که در یک پرونده، گروهی از سازندگان به دلیل عدم رضایت مالک از کیفیت ساخت، به دادگاه کشیده شدند. مالک مدعی عدم رعایت استانداردهای ساختمانی بود و با ارائه مستندات لازم نشان داد که پروژه نمیتواند استانداردهای ایمنی را تأمین کند. در پایان، دادگاه حکم به لغو قرارداد و جبران خسارات به مالک داد؛ چراکه سازنده با استفاده از متریال بیکیفیت تلاش داشت تا سود خود را افزایش داده و از هزینههای جاری بکاهد.
در نمونهای دیگر، مالک زمین بدون قید کردن این موضوع که ملک در تملک بنیاد علوی است اقدام به واگذاری زمین برای مشارکت در ساخت کرد که پس از اقدامات برای اخذ مجوز مشخص شد ملک در تملک بنیاد علوی است و سازنده به طور قانونی خساراتی را از صاحب ملک دریافت کرد.
جمعبندی
مشارکت در ساخت یکی از قراردادهای مرسوم است که در ایران نیز مرسوم است. با این وجود، خطرات و چالشهای زیادی این قرارداد را تهدید میکند. خطراتی چون عدم تعهدات مالی مالک، کمبود مصالح، تأخیر در پروژه، و تغییرات قانونی میتوانند عواقب جدی برای هر دو طرف داشته باشند. همچنین، اختلافاتی و عدم شفافیت در قراردادها خواه ناخواه ایجاد تنشهای قابل توجه و خسارات مالی را دامن خواهد زد. با این تفاسیر برای مدیریت این خطرات، ضروری است که توافقات به طور واضح در قراردادها ذکر و شرایط پیشبینی نشده نیز لحاظ شوند.
به عنوان نکته آخر باید اذعان داشت که قبل از هرگونه اقدام برای مشارکت در ساخت باید با وکلا و متخصصان این حوزه مشورت کنید تا دچار کش و قوسهای بعد از قرارداد و شروع همکاری نشوید.
سوالات متداول درباره خطرات مشارکت در ساخت
مهمترین خطرات مشارکت در ساخت چیست؟
عدم تعهدات مالی مالک، تغییرات قوانین، کمبود مصالح و اختلافات حقوقی از جمله مهمترین خطرات مشارکت هستند.
چگونه میتوان خطرات مالی مشارکت در ساخت مدیریت کرد؟
با استفاده از مشاوره حقوقی و مالی، تعیین بودجه حاشیهای و تدوین قراردادهای شفاف میتوان خطرات مالی مشارکت در ساخت را کاهش داد.
آیا تضمینهای مالی برای کاهش خطرات مشارکت در ساخت مفید هستند؟
بله، تضمینهای مالی نقش مهمی در کاهش خطرات و ایجاد اعتماد میان طرفین دارند.
چه اقداماتی برای جلوگیری از اختلافات حقوقی لازم است؟
شفافیت در توافقات، مستندسازی مذاکرات و تعیین داور یا مشاور در قرارداد در حل اختلافات نقش مهمی ایفا میکند.
