گاهی در دنیای خرید و فروش ملک، با مسائلی روبهرو میشویم که اگر از قبل دربارهشان آگاه نباشیم، ممکن است دردسرهای بزرگی برایمان ایجاد کنند. یکی از این مسائل، فروش یک ملک به چند نفر مختلف است؛ یعنی فروشنده، یک ملک را به بیش از یک خریدار واگذار میکند. در زبان حقوقی به این کار «فروش معارض» میگویند. در این مطلب، میخواهیم توضیح دهیم که فروش معارض دقیقا یعنی چه، حکم فروش یک ملک به چند نفر چیست و مهمتر از همه، چطور میتوان از گرفتار شدن در چنین وضعیتی پیشگیری کرد.
منظور از فروش یک ملک به چند نفر چیست؟
وقتی صحبت از فروش یک ملک به چند نفر یا فروش معارض میشود، منظور حالتی است که فردی ملکی را ابتدا به یک نفر میفروشد یا واگذار میکند، اما بعدا همان ملک را دوباره به شخص یا اشخاص دیگری میفروشد. مثلا تصور کنید آقای احمدی، آپارتمانی را با سند رسمی به آقای حسینی میفروشد. چند ماه بعد، همان آپارتمان را اینبار فقط با یک قولنامه دستی، به آقای رضایی هم میفروشد. این کار، مصداق روشن فروش معارض است و از نظر قانونی جرم محسوب میشود.
در معاملات رسمی، سند ملک در دفترخانه رسمی تنظیم میشود و اطلاعات آن در سامانه ثبت اسناد کشور درج میگردد؛ بنابراین سند رسمی از پشتوانه قانونی بسیار محکمی برخوردار است. اما در معاملات قولنامهای، طرفین تنها به یک توافق کتبی یا دستنویس بسنده میکنند که اگر بهموقع ثبت و پیگیری نشود، میتواند زمینهساز بروز اختلاف و تعارض شود.
فروش یک ملک به چند نفر از دیدگاه قانون چه حکمی دارد؟
بر اساس ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک مجازات حکم فروش یک ملک به چند نفر حبس از یک تا هفت سال است. یعنی اگر فردی با آگاهی از اینکه ملک را قبلا فروخته، دوباره آن را واگذار کند، ممکن است تا چند سال زندان برای او در نظر گرفته شود. این مجازات زمانی سنگینتر تلقی میشود که سونیت و آگاهی فروشنده از فروش قبلی به اثبات برسد؛ چراکه در این حالت، موضوع دیگر فقط یک اشتباه ساده نیست، بلکه نشانهای از قصد فریب و تخلف عمدی است.
چه زمانی فروش یک ملک به چند نفر جرم محسوب میشود؟
برای اینکه فروش معارض جرم کیفری تلقی شود، باید شرایط خاصی وجود داشته باشد. در ادامه، این شرایط را بررسی میکنیم.
۱. فروشنده باید مالک ملک باشد
اولین شرط این است که فروشنده در زمان انجام معامله اول، مالک رسمی و قانونی ملک باشد. اگر شخصی ملکی را که به نام او نیست بفروشد، این عمل دیگر فروش معارض نیست. بنابراین، فروش معارض زمانی رخ میدهد که فرد واقعا مالک ملک باشد ولی آن را به بیش از یک نفر واگذار کند.
۲. انجام معامله با سند رسمی یا قولنامه
فروش معارض میتواند هم در قالب سند رسمی (در دفترخانه) و هم از طریق قولنامه عادی (قرارداد بین دو نفر) انجام شود. گرچه سند رسمی از نظر قانونی اعتبار بالاتری دارد، اما اگر فروشنده با سوء نیت ملک را با قولنامه به فردی بفروشد و بعد یا قبل از آن، همان ملک را با سند رسمی یا قولنامهای دیگر به شخص دیگری هم واگذار کند، این اقدام میتواند مصداق فروش معارض باشد.
۳. وجود تعارض بین معاملات انجامشده
یکی دیگر از شرایط اصلی این است که میان معاملات انجامشده تعارض وجود داشته باشد؛ یعنی هر دو معامله بهگونهای تنظیم شده باشند که هردو خریدار ادعای مالکیت یک ملک مشخص را داشته باشند. به بیان ساده، دو سند یا دو قولنامه وجود دارد که هردو یک ملک را به دو نفر مختلف اختصاص دادهاند و در نتیجه، حقوق خریداران با یکدیگر در تضاد قرار میگیرد.
مسئولیت کیفری و حقوقی فروشنده در فروش چندباره یک ملک
وقتی فردی یک ملک را به چند نفر مختلف میفروشد، قانون برای او هم مسئولیت کیفری در نظر میگیرد، هم مسئولیت حقوقی. این یعنی هم ممکن است با مجازات زندان روبهرو شود و هم موظف باشد خسارتهای وارد شده به خریداران را جبران کند.
حبس، جریمه و پرداخت خسارت
در کنار مجازات کیفری که مجازات آن حبس است، فروشنده باید خسارتهایی که به خریداران وارد شده را هم بپردازد. این خسارتها میتواند شامل هزینههایی مثل:
- مبلغ پرداختی بابت خرید ملک
- هزینههای وکیل و دادرسی
- ضررهای مالی ناشی از بیاعتبار شدن معامله
باشد. در بسیاری از موارد، دادگاه فروشنده را موظف میکند که این خسارتها را به طور کامل جبران کند.
اگر فروشنده مالک نباشد: انتقال مال غیر
حالتی را در نظر بگیرید که فروشنده اصلا مالک قانونی ملک نباشد، اما با این حال ملک را به یک یا چند نفر بفروشد. در این صورت، دیگر موضوع فروش معارض مطرح نیست، بلکه جرم او «انتقال مال غیر» است.
بر اساس ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر، این عمل از نظر قانونی معادل کلاهبرداری در نظر گرفته میشود و فرد خاطی ممکن است به حبس، جریمه نقدی و حتی رد مال محکوم شود. در چنین مواردی، فردی که به جای مالک اقدام به فروش کرده، در برابر قانون مسئول است و خریداران میتوانند علیه او شکایت کیفری تنظیم کنند.
خریداران در فروش چندباره ملک چه حقوقی دارند؟
وقتی ملکی به بیش از یک نفر فروخته میشود، طبیعی است که بین خریداران اختلاف و سردرگمی ایجاد شود. اما قانون برای چنین موقعیتهایی، راهکارهایی مشخص کرده است تا حقوق هر دو طرف تا حد امکان حفظ شود. در ادامه بررسی میکنیم که خریدار اول و دوم در چنین شرایطی چه حقوقی دارند و چگونه میتوانند از خود دفاع کنند.
حقوق خریدار اول
خریدار اول، کسی است که زودتر از دیگران اقدام به خرید ملک کرده، و معمولا دارای سند رسمی یا قولنامه معتبر است. طبق قانون، حق مالکیت خریدار اول بر دیگران مقدم است. او این حق را دارد که به دادگاه مراجعه کند، و:
- ابطال معاملات بعدی را درخواست کند
- ثبتی شدن سند به نام خود را پیگیری نماید
- در صورت نیاز، درخواست خلع ید از متصرف (خریدار دوم) را مطرح کند
در صورتی که سند رسمی در اختیار داشته باشد، موقعیت او از نظر قانونی بسیار قویتر خواهد بود و دادگاه با استناد به همین سند، معمولا به نفع او رای میدهد.
حقوق خریدار دوم (در صورت حسننیت)
اما اگر شما خریدار دوم باشید و هنگام خرید هیچ اطلاعی از معامله قبلی نداشتهاید، قانون شما را به طور کامل بیدفاع نمیگذارد. اگر بتوانید حسننیت خود را ثابت کنید یعنی نشان دهید که واقعا از فروش قبلی بیخبر بودهاید میتوانید:
- از فروشنده به دلیل فریب یا پنهانکاری شکایت کنید
- درخواست دریافت خسارت و بازگشت پول پرداختشده را داشته باشید
- در موارد خاص، به دنبال ابطال معامله و دریافت غرامت باشید
با این حال، اگر خریدار اول دارای سند رسمی باشد، معمولا دادگاه معامله شما را باطل اعلام میکند و ملک را به خریدار اول بازمیگرداند. در این حالت، تنها راه شما برای جبران ضرر، پیگیری حقوقی از فروشنده خواهد بود.
خریدار چگونه میتواند حق خود را پس بگیرد؟
اگر درگیر پروندهای شدهاید که ملک مورد نظرتان به چند نفر فروخته شده، نگران نباشید؛ قانون راههایی برای احقاق حق شما در نظر گرفته است. در ادامه، مهمترین راههای پیگیری قانونی را مرور میکنیم:
۱. مراجعه به دادگاه حقوقی برای ابطال معامله دوم
اگر شما خریدار اول هستید و معاملهتان با سند رسمی یا قولنامه معتبر انجام شده، میتوانید با مراجعه به دادگاه حقوقی، دعوای «ابطال معاملههای بعدی» را مطرح کنید. در این مسیر باید بتوانید:
- تقدم زمانی معامله خود را ثابت کنید
- سند رسمی یا قولنامه معتبر ارائه دهید
- فروش مجدد ملک به دیگران را مستند کنید
دادگاه در صورت احراز تقدم معامله و اعتبار سند، معمولا حکم به ابطال معاملههای بعدی میدهد و مالکیت را به نام شما تثبیت میکند.
۲. طرح شکایت کیفری بهدلیل فروش معارض یا انتقال مال غیر
در کنار دادخواست حقوقی، میتوانید به شکل کیفری هم علیه فروشنده شکایت کنید. نوع شکایت بستگی به این دارد که فروشنده مالک ملک بوده یا نه:
- اگر مالک بوده و ملک را به چند نفر فروخته، مرتکب فروش معارض شده است
- اگر اصلا مالک نبوده و ملک را فروخته، عمل او انتقال مال غیر محسوب میشود
در هر دو حالت، لازم است مدارکی مثل سند، قولنامه و مستندات پرداخت وجه را ارائه کنید. در صورت اثبات، فروشنده ممکن است به حبس، جریمه نقدی و پرداخت خسارت محکوم شود.
۳. درخواست توقیف ملک برای جلوگیری از فروش مجدد
اگر نگران هستید که فروشنده ملک را به فرد دیگری نیز بفروشد یا آن را منتقل کند، میتوانید از دادگاه درخواست توقیف ملک بدهید. این درخواست به دادگاه ارائه میشود تا با صدور دستور قضایی، از هرگونه نقلوانتقال مجدد ملک تا زمان تعیین تکلیف نهایی جلوگیری شود.
چگونه از فروش یک ملک به چند نفر پیشگیری کنیم؟
برای اینکه در دام فروش یک ملک به چند نفر نیفتید و بعدها با دردسرهای حقوقی و مالی روبهرو نشوید، بهتر است پیش از انجام هر معامله ملکی، چند اقدام احتیاطی مهم را در نظر بگیرید. نخستین و شاید مهمترین کار، استعلام وضعیت ملک از طریق سامانه ثبت اسناد و املاک کشور است. این استعلام به شما کمک میکند تا از مالکیت رسمی فروشنده و سوابق قبلی ملک مطمئن شوید. اگر معاملهای قبل از شما انجام شده باشد، در این استعلام مشخص خواهد شد و میتواند از یک خرید اشتباه جلوگیری کند.
نکتهی بعدی این است که همیشه سعی کنید خرید و فروش ملک را در دفاتر رسمی اسناد انجام دهید. سندی که در دفترخانه ثبت میشود، از نظر قانونی اعتبار بسیار بالایی دارد و در صورت بروز هرگونه اختلاف یا ادعای مالکیت از سوی شخص دیگر، دست شما برای پیگیری قضایی کاملا باز خواهد بود. برخلاف قولنامههای دستی، اسناد رسمی کمتر مورد مناقشه قرار میگیرند.
همچنین پیش از نهایی کردن معامله، حتما سوابق سند، پلاک ثبتی و مفاصا حسابهای مربوط به مالیات و شهرداری را بررسی کنید. این اطلاعات نشان میدهند که ملک موردنظر دچار بدهی یا مشکل حقوقی نیست و مراحل قانونی آن بهدرستی طی شده است. گاهی فروشندگانی که قصد سوءاستفاده دارند، این نکات را پنهان میکنند تا معامله سریعتر انجام شود، اما بررسی دقیق این جزئیات میتواند از بروز خسارات جدی جلوگیری کند.
جمع بندی
در پایان باید گفت که فروش یک ملک به چند نفر، یا همان فروش معارض، از آن دست اتفاقهایی است که میتواند هم برای فروشنده گران تمام شود و هم خریداران را وارد یک مسیر پرهزینه و زمانبر حقوقی کند. این موضوع فقط یک اشتباه ساده نیست، بلکه میتواند به جرم کیفری منجر شود و پیامدهایی مانند حبس، جریمه و پرداخت خسارت در پی داشته باشد. برای خریداران نیز چیزی جز بلاتکلیفی، ضرر مالی و دردسرهای قضایی به همراه ندارد.
آنچه اهمیت دارد، پیشگیری قبل از وقوع چنین مشکلی است. با آشنایی با قوانین حکم فروش یک ملک به چند نفر و انجام معاملات فقط از طریق مراجع قانونی و دفاتر رسمی، میتوان تا حد زیادی از گرفتار شدن در این نوع تخلفات جلوگیری کرد.
در همین راستا، پلتفرم تنظیمداتکام به عنوان یک همراه حقوقی هوشمند، خدماتی کاربردی ارائه میدهد تا افراد بتوانند با خیال راحتتری معامله کنند. از بانک نمونهقراردادهای آماده با فرمتهای Word و PDF گرفته تا امکان بررسی و تنظیم اختصاصی قراردادها توسط وکلای متخصص و پشتیبانی ۲۴ ساعته از طریق سیستم تیکت حرفهای، همه این ابزارها به شما کمک میکنند تا از مشکلاتی مثل فروش معارض در امان بمانید. این خدمات، با رعایت کامل قوانین کشور طراحی شدهاند تا فرآیند خرید و فروش ملک، امنتر، شفافتر و مطمئنتر انجام شود.
سوالات متداول
فروش یک ملک به دو نفر چه مجازاتی دارد؟
طبق ماده 117 قانون ثبت، فروشنده ممکن است به یک تا هفت سال حبس، جریمه، و پرداخت خسارت محکوم شود.
اگر سند ملک به نام فروشنده نباشد، آیا جرم محسوب میشود؟
بله، این عمل بهعنوان انتقال مال غیر جرم بوده و مجازاتی مشابه کلاهبرداری دارد.
خریدار دوم چه حقوقی دارد؟
اگر خریدار دوم حسن نیت داشته و از معامله قبلی بیاطلاع باشد، میتواند از فروشنده خسارت مطالبه کند، اما معمولا سند او باطل میشود.
اگر قولنامه نوشته شود اما سند رسمی نباشد، چه اتفاقی میافتد؟
قولنامه معتبر است، اما در صورت تعارض، سند رسمی اولویت دارد. خریدار میتواند با قولنامه در دادگاه حقوق خود را پیگیری کند.
آیا میتوان همزمان شکایت حقوقی و کیفری انجام داد؟
بله، خریدار میتواند هم دعوای حقوقی برای ابطال معامله و هم شکایت کیفری برای جرم فروش ملک به چند نفر یا انتقال مال غیر مطرح کند.
