تقسیم نامه آپارتمان چیست؟ + نکات آن

تقسیم نامه آپارتمان شاید نمونه قرارداد آشنایی برای شما نباشد، اما  درمواردی شاهد این هستیم که مالک آپارتمان‌هایی که هنوز سند مالکیت ندارند چندین نفر هستند و دقیقا مشخص نشده است که کدام قسمت از آپارتمان متعلق به کدام شخص است. در این گونه موارد ممکن است اگر یکی از مالکان در قسمتی از ساختمان تغییرات  یا دخل و تصرفی انجام دهد، بقیه ناراحت شوند و بین آنها، کدورت یا درگیری پیش آید. بنابراین تنظیم تقسیم نامه مالیاتی در این گونه موارد از مهمترین کارهایی است که بهتر است انجام شود. در این محتوا قصد داریم اطلاعاتی را در این خصوص با شما در میان بگذاریم با ما همراه باشید.

تقسیم نامه آپارتمان: تعریف و کاربرد آن

یکی از عباراتی که در حوزه ثبت اسناد رسمی، کاربرد زیادی دارد، عبارت تقسیم نامه است. تقسیم نامه آپارتمان، یک سند قانونی است که برای آپارتمان‌هایی که مالکان زیادی دارند تهیه و تنظیم می‌شود و طی آن، سهم قانونی شرکا و مالکان یک آپارتمان مشخص می‌شود و به این ترتیب هر کدام از افراد می‌توانند میزان حق خود از  ملک را بدانند.

چرا تقسیم  نامه آپارتمان ضروری است؟

تنظیم تقسیم نامه در بین مالکان آپارتمان اجباری نیست ولی از آنجایی که طبق آن، میزان دقیق حصه هر کدام از شرکا تعیین می‌شود، ضروری است. 

که در صورتی هرکدام از مالکان آپارتمان بخواهد میزان سهم خود از ساختمان را بگیرد و روند کار هنوز به مرحله‌ای که بتوانند برای هر کدام از افراد سند مالکیت تنظیم کنند، نرسیده باشد، مالکان در این شرایط موظف هستند اقدام به تهیه و تنظیم تقسیم نامه کنند. برای همین منظور لازم است خر فرد در حد الزام، اطلاعاتی در باره تقسیم نامه آپارتمان داشته باشند تا در صورت نیاز، به مشکل برنخورند.

مدارک لازم برای دریافت تقسیم نامه آپارتمان

برای تنظیم قرارداد تقسیم نامه بین شرکا و مالکان آپارتمان، یک سری مدارک هویتی و اسناد لازم است که باید آماده کرده و به دفاتر و مراکزی که مراجعه می‌کنند، ارائه دهند. این مدارک عبارتند از:

• مدارک هویتی مثل کارت ملی و شناسنامه و عکس مربوط به تمامی مالکان آپارتمان
• اسناد و مدارک مربوط به  آپارتمان 
• تقسیم نامه آپارتمان که به صورت دستی بین مالکان تنظیم شده باشد و یا تقسیم نامه ای که از طریق دادگاه تنظیم کرده باشند
• اسناد اثبات کننده وجود مالکیت مشاع مالکان

نحوه تنظیم و امضای تقسیم نامه آپارتمان 

برای انعقاد قرارداد تقسیم نامه آپارتمان، مالکان باید با نحوه تنظیم و امضای  آن آشنا باشند.در این قسمت، سعی بر آن داشته‌ایم که مراحل تنظیم این سند قانونی را به طور کامل برای شما توضیح دهیم با ما همراه باشید.

به منظور تنظیم این سند، ابتدا باید مالکان، گواهی پایان کار ساختمان را گرفته باشند و بعد از آن باید از طریق نزدیک‌ترین اداره ثبت اسناد به محل تاسیس آپارتمان، صورت مجلس تفکیکی تهیه و به دفترخانه‌ای که اداره ثبت معرفی می‌کند، ارائه دهند.

در مرحله دوم، دفترخانه زمانی که صورت مجلس تفکیکی که همان سند مادر است را تحویل گرفت، از شرکا و مالکان می‌خواهد که تقسیم نامه مد نظر خود را ارائه دهند تا بتواند آن را به صورت قانونی تنظیم و ثبت کند. نکته‌ای که در اینجا قابل ذکر است این است که مالکان می‌توانند برای تنظیم تقسیم نامه به دو روش عمل کنند:

• اول اینکه به صورت عادی و درست سندی به عنوان تقسیم نامه بین خودشان امضا کنند.
• در روش دوم  از همان اول کار از طریق سامانه ثنا و یا دفاتر ثبت اسناد اقدام به عقد سند تقسیم نامه و قرارداد صلح نامه میان خود کنند.

 زمانی که شرکا سندی به عنوان تقسیم نامه آپارتمان منعقد کنند باید در سند ، تمامی اطلاعات مربوط به شرکا و یا وکیل قانونی آنها به صورت دقیق ثبت شود و بعد از آن اطلاعات مربوط به ساختمان، اعم از آدرس دقیق، زیربنا و متراژ، شماره پلاک، مشخصات مربوط به سند و …. با جزئیات کامل نوشته شود.

نکته بسیار مهم دیگری که در این خصوص باید بدانید این است که میزان سهمیه هر فرد از آپارتمان به طور دقیق تعیین شود تا باعث بروز اختلاف در بین مالکان نشود. همچنین اینکه در این میان قسمت‌های از آپارتمان مثل راه‌پله، پشت بام و حیاط ممکن است همچنان به صورت مشاع بمانند بنابراین بهتر است این اطلاعات  نیز به طور دقیق در قرارداد قید شود.

 در مرحله آخر که تمامی اطلاعات بالا تکمیل ومورد تایید دفترخانه قرار گرفت و در نهایت باید امضا و اثر انگشت مالکان در قسمت انتهای تقسیم نامه درج شود و بعد از آن ،  دفترخانه اقدام به تنظیم قرارداد تقسیم نامه آپارتمان برای هر کدام از مالکان می‌کند.

 چه نکاتی را قبل از امضای تقسیم‌نامه آپارتمان باید بدانیم؟

نکاتی که قبل از تایید و امضای تقسیم نامه آپارتمان باید بدانید این است که:

• هیچ‌کدام از مالکان اجازه این را ندارند که در قسمت‌های مشاع، بدون رضایت بقیه، تغییرات و یا دخل و تصرفی انجام دهند. برای مثال اگر برای ملک مشاع، هر کدام از شرکا، قرارداد اجاره آپارتمان بنویسد و یا امضا کنند، کاملا غیرقانونی بوده و بقیه می‌توانند شاکی شوند.

طبق قانون 591 مدنی مالکان باید برای تنظیم تقسیم نامه با یکدیگر موافق باشند. بنابراین  باید رضایت همه شرکا مد نظر قرار گیرد و هیچ‌کدام از مالکین حق ندارد برنامه های شخصی مثل قرارداد اجاره ببندد و در صورت این اقدام، بقیه شرکا می‌توانند علیه او شکایت کنند.

• در صورتی که آپارتمان مشاع باشد و بخشی از آن وقفی باشد، نمی‌توان برای آن تقسیم نامه آپارتمان تنظیم کرد مگر اینکه مال وقفی در آن در نظر گرفته شود.
• یکی دیگر از نکاتی که باید در نظر گرفته شود این است که  تقسیم آپارتمان نباید باعث ضرر بقیه مالکان باشد. اگر ساختمان را همانطوری که خودتان دوست دارید تقسیم کنید و این باعث ضرر رساندن به شریک مالی شود، این قرارداد، چه قرارداد قولنامه زمین باشد و چه تقسیم نامه ساختمان، معتبر نیست.

هزینه دریافت تقسیم نامه آپارتمان

یکی از سوالات مهمی که معمولا ذهن افراد را به خود درگیر می‌کند این است که هزینه گرفتن تقسیم نامه آپارتمان چقدر است؟ در جواب این سوال باید بدانید که، در صورتی که برای انعقاد این قرارداد از طریق دفاتر  ثبت اسناد رسمی اقدام شود، هزینه آن، مطابق با تعرفه‌ای که دولت برای این مراکز در نظر گرفته است، محاسبه می‌شود. این هزینه طبق تعرفه‌ای که دولت در نظر گرفته است برای اموال غیر منقولی مثل آپارتمان ، برای هر واحد 000/000/1 ریال محاسبه شده است. اما هزینه همین تقسیم نامه از طریق دادگاه به مراتب بیشتر از دفاتر ثبتی است چرا که در این صورت هزینه‌هایی مثل حق وکالت، ثبت نام در سامانه الکترونیکی دادگاه، هزینه اوراق دادخواست، هزینه ابلاغ ئو … نیز به هزینه نهایی افزوده می‌شود.

آیا تقسیم‌نامه آپارتمان ضمانت قانونی دارد؟

سوال دیگری که ممکن برایتان پیش بیاید این است که آیا تقسیم‌نامه آپارتمان ضمانت قانونی دارد؟ در این خصوص باید به اطلاع برسانیم که این قرارداد، اگر در دفاتر ثبت اسناد رسمی منعقد گردد، یک سند کاملا رسمی و قانونی است باید با رعایت تمامی نکات قانونی تنظیم شود. بنابراین کاملا معتبر بوده و هیچگونه مشکل گیر و بند قانونی ندارد.

تفاوت تقسیم‌نامه آپارتمان با سند مالکیت

تقسیم نامه  آپارتمان زمانی منعقد می‌شود که در یک آپارتمان مشاعی، سهم هر کدام از مالکان مشخص نشده باشد و آنها در تمامی قسمت‌های ملک با همدیگر شریک باشند. در این صورت اگر هر کدام از مالکان بخواهد سهم خود از آپارتمان مشاعی را مشخص کند، باید به عقد یک تقسیم نامه بین همه مالکان بپردازند که در این صورت، در قسمت‌های مشخص شده،  مالکیت مشاعی  هر کدام از آنها به مالکیت مفروز بدل شود.

سند مالکیت نیز یک سند شش دانگ قانونی است که طبق آن، مالک بودن یک شخص نسبت به ملک کاملا اثبات شده است. در این سند، حدود اربعه ملک یعنی از حد شمال، جنوب، شرق و غرب تعیین می‌شود، شماره پلاک ثبتی مشخص دارد، و همچنین قطعه ملک و اینکه در کدام خیابان قرار گرفته است به طور کامل مشخص شده است.

 مشکلات رایج در تنظیم تقسیم‌نامه آپارتمان

در بعضی موارد نیز شاهد بروز مشکلاتی در تقسیم نامه آپارتمان هستیم که باعث می‌شود مالکان اجبار به ابطال و یا نقض قرارداد شوند از جمله این مشکلات عبارتند از:

• عدم رعایت قانون و مقررات ( زمانی انجام می‌شود که یا قوانین و مقررات قید شده در قرارداد توسط هر کدام از مالکان رعایت نشود. در مواردی ممکن است قوانین و بند و تبصره های مربوط به موضوعاتی مثل مالیات، املاک و مستغلات و … با موضوعات تقسیم نامه متضاد باشد و در این شرایط یکی از مالکان نتوانند این قوانین را رعایت کنند.)

• نقض شرایط مربوط به تقسیم نامه
• تغییر شرایط اقتصادی مالکان

مراحل قانونی ابطال تقسیم‌نامه آپارتمان

ابطال تقسیم‌نامه آپارتمان نیز به معنی لغو قراردادی است که قبلا بین مالکان انجام شده است. این اقدام در موارد مختلفی قابل اجراست و به روش‌های مختلفی نیز قابل اجرا است: 

• تایید و امضا توافق‌نامه اصلاحی

در صورتی که مالکان ساختمان با یکدیگر مذاکره کنند و به توافق برسند که تغییراتی در قرارداد نوشته شود که باعث برطرف شدن مشکلات شود و ادامه اجرای قرارداد با شرایط جدید آنها قابل اجرا باشد، می‌توانند توافق نامه اصلاحی بین خودشان را امضا کنند.

• توافق مالکان در خارج از دادگاه

در مواردی نیز مالکان می‌توانند به جای مراجعه  به دادگاه،با یکدیگر مذاکره کنند و به صورت توافقی اقدام به ابطال تقسیم نامه کنند. این روش بسیار موثر بوده و علاوه بر اینکه در هزینه‌ها صرفه‌جویی می‌شود، به مالکان این امکان را می‌دهد که در شرایط جدید با یکدیگر بحث و توافق کنند.

• رسیدگی از طریق قانون و دادگاه

در برخی موارد نیز، شرکا بر سر  ابطال تقسیم نامه آپارتمان، با یکدیگر کنار نمی‌آیند و ممکن است کار به دلخوری و ناراحتی بکشد که بهتر است از طریق اقدامات قانونی و رسیدگی قضایی مشکل خود را حل کنند.

پاسخ به سوالات متداول تقسیم‌نامه آپارتمان

قرارداد خرید تقسیم نامه آپارتمان چیست؟ 

قرارداد خرید تقسیم‌نامه آپارتمان، یک سند  قانونی است که تقسیم بر مبنی آن، قدرالسهم هر یک را مالکان تعیین می‌شود. در این قرارداد، مشخصات هر واحد از ساختمان و تعهدات و قانون و مقررات مربوط به آن، ثبت شده است.

برای تقسیم و تعیین سهم هر مالک از یک ساختمان یا ملک استفاده می‌شود. این قرارداد شامل مشخصات هر واحد، سهم مشترکات، و حقوق و تعهدات هر مالک است.

قرارداد صلح عمری یک باب آپارتمان بدون حق فسخ چیست؟

قرارداد صلح عمری یک باب آپارتمان بدون حق فسخ، یک توافقی است که طبق آن، مالک حق استفاده از آپارتمان خود را به فرد دیگری می‌دهد و طبق آن شخص صلح گیرنده تا زمان مشخصی حق دارد که از آپارتمان استفاده کند ولی مالکیت آن به صلح گیرنده منتقل نمی‌شود. این قرارداد برای زمانی است که طرفین نمی‌خواهند ملک به طور قطعی به صلح گیرنده واگذار شود.

قرارداد صلح عمری یک باب آپارتمان با حق فسخ چیست؟

این قرارداد به گونه ای است که مالک یا مصالح هر زمان که بخواهد می‌تواند قرارداد را با اجازه واختیار خود فسخ کند، اما باید در زمان انعقاد قرارداد  حق فسخ برای خود تعیین کند در غیر این صورت این حق از او برداشته می‌شود.